全面推广不动产“带押过户”，降低交易难度和成本
【纬度新闻网】不动产“带押过户”将在中国全国范围内全面推广，且逐步成为一项常态化服务。
援引中国《澎湃新闻》消息，近日，中国自然资源部会同银行保监会发布通知，要求各地深入探索，以点带面，做好“带押过户”工作，推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖。
“实行不动产‘带押过户’后，卖方无需筹集资金归还旧贷款，不动产登记机构并件办理转移登记、抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接，大大节省了交易时间，降低交易难度和成本。”自然资源确权登记局副局长赵燕说，目前，全国已有15个省份100多个地市实践开展了“带押过户”，形成了将为成熟的办理模式，下一步将在全国全面开展。
推动“带押过户”常态化
不动产“带押过户”是指根据《民法典》规定，已经抵押的不动产买卖转移时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。
不动产“带押过户”实行以前，对于企业群众来说，已抵押的不动产买卖转移的，需要先筹集资金归还贷款、办理不动产抵押注销，再办理不动产转移、申请新贷款、办理新抵押权登记，不仅交易成本高时间长，而且流程繁琐复杂，这些成为企业群众办事的难点、痛点、堵点。企业群众期望通过深化改革，整合业务流程，大幅减环节、减材料、减时间、减成本，同时也要求确保财产资金的安全。
为进一步提升政务服务水平，优化营商环境，满足企业群众的现实需求，自然资源部、银保监会于联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（以下简称《通知》），要求各地在已有工作的基础上，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”。要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。
《通知》要求深化协同，提升服务便利化水平，各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构要加强业务系统，推进登记金融系统融合，优化工作流程，实时共享信息，精简办事材料，努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，切实便民利企。鼓励建立跨银行业金融机构贷款协同机制，进一步探索不动产登记机构和银行保险监督管理机构“总对总”业务和系统对接方式。
同时，《通知》提出不动产登记机构要继续向银行金融机构延伸登记服务端口，实现预告登记、转移登记、抵押登记等业务合并办理；全面应用电子不动产登记证明，支持“带押过户”网上办、高效办；鼓励推进智能化辅助审核，积极探索预告登记转本登记、抵押注销登记辅助自动办。
《通知》还要求，银行业金融机构要围绕“带押过户”贷款业务新特点，建立健全对应的服务制度，加快贷款业务流程改造，完善风险管控机制，及时改造信贷审批放款、还款结算系统，实现自动放款、还款、资金支付、尾款结算等，确保资金安全高效。减轻买卖双方负担、尊重各方意愿，选择便捷的资金流转方式，实现交易资金全流程闭环管理，确保资金安全，鼓励通过银行账户等方式直接结算。引入预告登记等制度的，根据实时推送的预告登记等结果信息及时审批、发放贷款，确保资金按时到账。
此外，《通知》明确深化部门协同，压实工作责任，积极主动落实。要建立畅通的沟通协调机制，加强业务指导和监管，梳理各环节风险点，制定应急预案，通过发布三方（四方）协议样本、风险提示、业务预警等方式切实防范风险。要细化业务流程，加强业务培训，做好宣传引导，鼓励企业群众积极选择“带押过户”服务。
百城“试水”
赵燕介绍，目前，全国共有15个省份100多个地市探索开展了不动产“带押过户”，形成了比较典型的办理模式。目前，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。
通过这些城市的实践中，形成了三种“带押过户”的办理模式。
一是新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。
二是新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。
三是抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。
“‘带押过户’大大节省了办理时间，降低了制度性交易成本，同时能够保障买卖双方及银行权益，获得了企业群众一致认可。”赵燕说。
比如已经在全省全面开展“带押过户”的浙江，自今年1月11日全面部署推出二手房交易“带押过户”新模式以来，浙江全省11个地市均已落地二手房“带押过户”政策，69个县域已经常态化提供二手房“带押过户”登记服务。
浙江省自然资源厅自然资源确权登记局局长方剑强介绍，全省目前已办理1000余笔业务，其中通过线上方式办理26笔，办理跨行“带押过户”登记服务54笔，总的交易金额达到95.4亿元，涉及按揭交易金额约48.5亿元，给群众和企业节省过桥资金约47.3亿元。开展“带押过户”登记服务新模式后，二手房交易过户全流程环节由改革前的15个缩减到9个，全流程耗时从改革前的至少30天乃至60天，压缩到最多15天。
而且，之前二手房交易过户涉及的抵押注销、二手房转移、抵押新设等三个不同阶段的登记步骤合并为一个步骤，办事群众只需“一次申请、一套材料、一个窗口、一个环节、一次缴费”，即可完成二手房转移、税费缴纳、抵押变更、抵押转移甚至抵押注销等“同步办”“合并办”“合并审”，购房人和贷款机构可同步领取不动产权证书和不动产登记证明。
济南市自然资源和规划局不动产登记中心主任杜建刚也介绍，截至目前，济南市已办理不动产“带押过户”2948笔，日均（工作日）办理20笔左右；成交总价达36.7亿元，单笔平均交易成本从1.2万元左右降至千元以下，节省直接交易成本3269.7万元。
“我们把卖方解除抵押的环节由传统交易的第一步调整为最后一步，形成了‘带押过户’新模式，卖方无需预先自筹大额过桥资金还款，有效化解必须提前还款解押带来的高成本问题。而且，买方无需先行垫付房款给卖方还款，真正避免房产无法过户带来的‘钱房两空’的风险。”杜建刚说。
而且，济南市还调整了商业及公积金贷款放款流程，将必须正式过户抵押后才可放款的流程调整为预告登记放款，为实现“用买方新贷还卖方旧贷”、“带押过户”新流程。
实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接
赵燕说，通过加强登记和金融的协同，在全国推进做好不动产“带押过户”，一方面可以降低制度性交易成本，另一方面可以维护买卖双方、抵押人抵押权人等各方权益，满足了企业和群众对财产权高质高效保护的需求，不仅是优化不动产登记领域营商环境的一项重要改革举措，也是助力经济社会高质量发展的一项措施。
她表示，下一步，自然资源部将通过推进不动产“带押过户”，持续提升不动产登记便利化水平。推行合并办理，不动产登记机构要继续向银行业金融机构延伸登记服务端口，实现预告登记、转移登记、抵押登记等业务合并办理，支持转移预告登记与抵押预告登记以及“双预告”登记转本登记一并申请、一并办理。
同时推行网上办理，登记机构金融机构通过系统直联或者“互联网+不动产登记”等方式，全面应用电子不动产登记证明，实现不动产“带押过户”网上办、高效办。
另外，鼓励智能化辅助审核，推进不动产“带押过户”实现系统自动提示办事进度、自动反馈业务信息，积极探索预告登记转本登记、抵押注销登记辅助自动办。
银行保监会法规部处长周兰领表示，在已有工作基础上，将进一步推进登记金融系统融合，优化工作流程，实时共享信息，精简办事材料，努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接。鼓励建立跨银行业金融机构贷款协同机制，进一步探索不动产登记机构和银行保险监督管理机构“总对总”业务和系统对接方式。
将指导银行业金融机构围绕“带押过户”贷款业务新特点，建立健全对应的服务制度，加快贷款业务流程改造，制定操作规程或业务指南，完善风险管控机制，及时升级改造信贷审批放款、还款结算等系统，实现自动放款、还款、资金支付、尾款结算等，确保资金安全高效。
同时，将减轻买卖双方负担、尊重各方意愿，选择便捷的资金流转模式，明确资金划转依据、时间节点、具体方式等，实现全流程闭环管理，确保资金安全，鼓励通过银行账户等方式直接结算。
周兰领介绍，下一步还将引入预告登记等制度，根据实时推送的预告登记等结果信息及时审批、发放贷款，确保资金按时到账。
