四部委召开房企融资座谈会 万科、保利、龙湖等参会

11月7日下午,中国人民银行、中国住建部、国家金融监管总局、中国证监会联合召集数家房企座谈,了解行业资金状况和企业融资需求。据悉,参会企业包括万科、保利、华润、中海、龙湖和金地等。

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房企的“找钱”能力仍在持续降低。11月6日,第三方研究机构克而瑞披露的数据显示,典型房企在10月的融资总量环比减少超4成,同比减少超5成,创下了2020年以来的新低。

融资低迷,再加上房地产销售仍未全面复苏,房企所受的流动性压力越来越大。国际评级机构惠誉近期发布的一份报告就指出,2023 年上半年,无直接违约或资本市场债务重组记录的A股及H股上市中资房企的短期流动性进一步减弱。

随着近期碧桂园、远洋等资金面出现风险,市场对房企安全性的担忧蔓延至混合所有制企业。受此市场情绪及各类传闻影响,头部房企万科近来便遭遇了一场股债双杀。这一市场疑虑在深圳国资的强势站台下才得以缓解。

目前,对未来一段时间内房企融资环境的改善,业内并不抱有太大的期许。中指研究院企业研究总监刘水认为,今年以来房企融资金额持续下降,未来几个月,市场销售很难发生明显升温变化,行业预期仍不会发生明显改善,尽管近期高层强调“一视同仁”支持房企合理融资,但是短期内切实有效落实存在诸多困难,所以房企融资仍将维持较弱态势。

房企融资形势严峻

在远洋债务重组、金地原董事长卸任之后,市场对混合所有制房企安全性的质疑快速蔓延,万科成为近期的担忧对象。

进入10月下旬,万科旗下多只美元债的收益率大幅上升,甚至升至50%以上,最高接近60%。有市场人士认为,万科或将步众多房企后尘,出现债务违约的情况。彼时,万科管理层曾对外表示,公司基本面没有出现任何问题,债券异动主要是市场情绪波动所致。

浙商证券地产行业分析师杨凡指出,近期万科股债价格的大幅波动,均反映了市场对于地产基本面的悲观情绪,虽然万科三季度账面货币现金充足,现金短债比较优,但仍不能缓解市场的忧虑情绪。万科在行业内占据龙头地位,如果对万科安全性的疑虑持续,预计对房地产市场的修复也会产生不利影响。

在此背景下,11月6日,万科就近期经营情况、二级市场债券价格波动等事宜与投资人进行沟通,并强调其基本面稳定,不会有融资严重受阻现象。万科股东深地铁、深圳国资委亦在此次会议上明确表态会对万科予以支持,帮助万科获取政策和资金支持。

业内认为,这对提振市场信心很重要,尤其是对消散需求端购房者心中疑虑、降低负反馈效应会产生积极的影响。有长期跟踪房地产的固收分析师向第一财经记者表示,“这对万科的融资和销售都有望产生积极影响,感觉能活了, 不只是2024年。”

能得到如此支持与背书,万科尚属首例。目前来看,包括混合所有制房企、民营房企在内的不少房企都面临着较为严峻的形势。

中国房地产业协会近期对外披露的一份调研报告就显示,2022年末“金融16条”以后,商业银行仍多相互观望,政策落地效果并不理想,银行信贷支持的授信房企主要是央企、国企,而混合所有及民营房企很难获得授信,或授信额度很少。

房企的债券融资也存在类似的问题。“金融16条”以来,监管层推动专业信用增信机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持,但其涉及的融资规模和融资企业范围均相对有限。

据中指院统计,2023年以来,民营和混合所有制企业发行债券总额412.9亿元,较上年同期下降三成,发行企业15家,基本为规模较大未出险民营和混合所有制企业,并且难以满足企业的再融资需求。

事实上,不少开发商仍在依靠出售资产实现资金回笼。11月6日,中骏集团公告称,以10.9亿元的总价向中骏商管出售了北京门头沟奥莱购物中心。中骏方面向记者表示,出售非核心资产有利公司增加现金流,提升运营能力,将有利于住宅开发及施工进度,进一步加强保交房。

政策要求“一视同仁”

2023年以来,房企的融资金额实际上呈现持续下降的态势。据克而瑞数据,2023年前三季度,80家典型房企的融资总量为4708亿元,同比下降25%;其中2023年第三季度相较于前二季度,融资总量环比及同比均呈现加速下滑趋势。

10月,这一形势更显严峻,80家典型房企的融资总量为213.6亿元,环比减少41.5%,同比减少51.9%,单月融资规模大幅减少。其中,房企债券发行规模仅60.2亿元,环比减少37.3%,同比减少81.4%。

克而瑞指出,虽然自2022年四季度以来,房地产融资政策放松,但融资开闸仅限于优质房企及白名单房企,整体行业面融资面仍然处于筑底阶段,多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。

近来监管层对房地产融资再释放积极信号。10月底举行的中央金融工作会议明确,要“健全房地产企业主体监管制度和资金监管,完善房地产金融宏观审慎管理,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。

华福证券指出,2022年11月底的“金融16条”中已明确要求“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”,本次会议进一步强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”,意在推动公平竞争的融资环境,不再以企业规模或所有制性质作为融资支持的标准,以确保金融机构对各种房地产企业提供平等的融资机会,尤其是对民营房企与其他企业的支持。

不过,面对当前多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题,业内对政策落地效果仍抱着观望态度。

中指研究院指出,当前民营房企销售额降幅高于行业均值,企业出险事件时有发生,拿地规模较少,投资人和金融机构难以对民营房企建立起足够的投资信心,短期内资金对其敞开难度较大,因此制定出具有可操作性强、符合商业银行等金融机构利益的具体政策措施,才能够帮助民营房企获得顺畅的融资,这在根本上需要市场回暖支撑投资信心。

镜鉴咨询创始人张宏伟指出,从实际执行的角度来看,已出险民营房企已经没有什么可抵押物,也没有资本市场信用,如何解决已经出险的房企的公开市场直接融资,满足不同所有制房企的合理融资需求,以确保保交楼和债务重组的顺利进行,将成为未来融资政策执行角度的关键。

对于出险房企而言,融资需求之一在于推动境内债务展期,实现以时间换空间。不过,记者从多位出险民营房企内部人士处了解到,监管层的上述多轮发声,对公司正在推动境内债务展期尚未产生明显作用,谈判难度仍较高。有房企的境内债券展期谈判已出现数次投票延期的情况。某出险房企内部人士透露,“当前境内债展期的难点在于私募”。

(本文依据了财联社的消息)