中国考虑允许对5.4万亿美元的抵押贷款进行再融资

中国正考虑允许房主对高达5.4万亿美元的抵押贷款进行再融资，以降低数百万家庭的借贷成本并促进消费。

据彭博社援引知情人士消息称，根据该计划，房主将能够在明年1月之前与目前的贷款机构重新协商条款，而银行通常会在明年1月重新定价抵押贷款。知情人士表示，自全球金融危机以来，他们还将首次被允许与其他银行进行再融资。

去年，央行鼓励降低抵押贷款成本，银行也罕见地下调了首套住房抵押贷款利率。此后，当局正在加大力度降低抵押贷款成本。目前尚不清楚最新的措施是否适用于所有住房。

尽管较低的抵押贷款利率将损害中国国有银行的盈利能力，但当局正面临着阻止亚洲最大经济体房地产市场放缓的新压力。

“如果实施，此举将发出一个信号，即中央政府正在加大力度支持整体经济、保护家庭财富和刺激消费，”银河国际证券香港中国房地产研究主管郑国文表示。“这也将间接帮助房地产行业。”

周五下午交易中，彭博中国开发商指数上涨逾8%，其中世茂集团控股有限公司上涨28%，万科企业在香港上涨17%。中国离岸人民币也创下一年多以来的最高水平，市场乐观地认为，进一步的房地产刺激措施将缓解市场对房地产市场低迷和中国经济增长前景的担忧。

本周，消费者公司发布的一系列令人失望的财报以及瑞银集团经济学家下调中国经济增长预期，加剧了人们对前景恶化的担忧。此次降级反映出全球银行正在形成一种共识，即中国可能无法在2024年实现5%左右的增长目标。中国上一次未能实现这一目标是在2022年，当时正值新冠疫情封锁和政策突然变化。

新计划针对的是现有房主，由于今年新购房者享受到了基准利率的大幅下调，现有房主被排除在外。

如果获得批准，该政策可能会比预期更快地减轻抵押贷款负担。尽管中国今年已将平均抵押贷款成本推至历史最低水平，但大多数家庭并未从中受益，因为银行要到明年才会对现有贷款重新定价。

杰富瑞金融集团（Jefferies Financial Group）中国经济学家陈姝瑾估计，再融资举措最多可将现有抵押贷款利率降低1个百分点，为房主节省约3000亿元人民币（420亿美元）。

陈先生表示：“如果从长远来看，允许房主转换银行以获得更低的利率，这一举措的方向是正确的，它更以市场为导向，比一次性降息更好。”“这可能会刺激消费，但不会对房地产行业产生实质性影响”，因为购房者已经享受到了低利率。

陈先生表示，银行的净息差可能会被压缩约10个基点，但这个数字仍“可控”，因为银行有各种方法（包括下调存款利率）来缓解影响。银河国际亚洲金融部主管张先生估计影响会比较温和，约为5个基点。

截至6月底，银行业平均净息差跌至1.54%的历史最低水平，远低于维持合理盈利能力所必需的1.8%的门槛。

近年来，中国为降低抵押贷款成本而采取的有力措施大多帮助了新购房者。7月份，作为长期抵押贷款基准的五年期优惠利率下调至3.85%。5月份，央行取消了全国范围内针对首套和二套房的抵押贷款利率下限。此前，一些大城市允许之前有抵押贷款的购房者（即使已全额还清）享受较低的利率。

这种差距引发了一波提前还贷的浪潮，近年来，这给放贷机构带来了压力。房主利用廉价的消费贷款来提前偿还抵押贷款，而这种做法是监管机构禁止的。

瑞银表示，尽管中国自2022年底以来一直在放松政策以重振房地产市场，但这些措施的实施进展缓慢，影响有限。这家瑞士银行表示，疲软的房地产市场对整体经济的拖累将比预期的更大，包括通过家庭消费。

房地产危机已进入第四个年头，拖累了从就业市场到消费和家庭财富等各个领域。尽管7月份零售额超出预期，但这主要是由于季节性上涨，仍远低于疫情前的趋势。

抵押贷款计划将进一步给中国银行带来压力，而中国政府一直依赖这些银行帮助复苏低迷的经济。银行业正努力应对利润率创历史新低、盈利下滑的问题。

截至3月底，中国个人抵押贷款未偿还余额为38.2万亿元人民币（5.4万亿美元），在中国银行中被视为优质资产。根据银监会提供的最新公开数据，截至2021年底，中国90%以上的未偿还抵押贷款为首套住房。